定价：低了怕亏，高了怕卖不动

“真没想到，我们的项目能卖出如此的高价，所以我们会在项目环境营造上追加投入。”在一个非公共场合，一位大型房企老总表示，他们的项目卖价早已经超出了他们的预料，而销售的火爆更让他们意外。所以，公司决定在已经审批通过的规划上，再追加景观的投入，让购房者觉得“物有所值”。

华中师范大学一位房产专家表示，房价到了如此高度还继续上涨，开发商肯定没底“很多时候，开发商卖了怕亏；不卖又怕遭调控”。

房价上涨何时才能到达一个“封顶”的时刻，众多开发商心里没谱。现在对于定价，让众多地产圈内的策划人士以及代理机构也感到犯难，定高了，怕卖得慢；卖得快了老板嫌价格定低了。所以，目前众多楼盘，不到开盘最后一天，是定不了价格的。汉口某楼盘的代理公司策划总监坦言，现在众多开发商都在揣测，房价涨到什么高度，可以到达一个分水岭。武汉购房者接受的价格极限是多少？这个问题似乎谁都说不清楚。所以，老板在9月的一次土地拍卖后，一口气将价格“跳高”一千多元，来试探市场的承受能力。当然在这之后一个月一套房未卖出去的教训，证实了开发商的想法是“一相情愿”。

在降价暗潮涌动的“非常”时期，市场仿佛有了少有的松动。有开发商悄悄地调低“高昂”的楼价。而据了解，在不断增加推盘的楼盘中，楼盘推盘一轮比一轮开价高的情况已经有所回缓，而上周新近开盘的大多楼盘的初步报价都与同区域其他在售楼盘持平，甚至在该区域确立了价格优势。如汇金国际、时代天骄均采取平价开盘的策略。

土地：开发太快玩不转 慢了囤不起

如今的土地游戏规则，让地产真正成为资本的年代。一块土地，动辄上亿，没有钱，无法玩转地产圈里的“刀山火海”。不久前采访凯乐地产老杨明才时，他坦陈，现在武汉的小开发商已经玩不转地产。“没有足够的本钱，通过拍卖市场拿地基本已经成为奢望。”

在一次本地开发商营销总监的聚会上，大家把中小开发商的忧虑和尴尬打了一个形象的比方——既不够人家“快”，又不够人家“慢”的“夹心层”。不够人家“快”指的是，从拿地到开发到销售，比如金地、融侨这样的公司，一般只用不到一年的时间完成。而本土的很多企业都做不到。不够人家“慢”，指的是“玩资本，晒地皮”。很多外资企业，完全是将拍地进行资金流运作，采取金融运作的模式，把拍卖获得的地块当成了公司的固定值，在股市寻求支撑。在有了庞大的资金实力后，然后开始“晒地皮”，静待土地升值，等土地升值到一个心理预期后开工，“本地企业几个能够这样等得起？”

“开发商的担忧肯定是有的，但最操心的应该还是后期通过‘招、拍、挂’拿地的企业。”一位房产资深人士陈建认为，一部分开发商的担忧，只是担忧是否能在高点出货。对于早期拿地的开发商来说，项目的成本比较低，利润空间巨大，一旦错过高点时期，也就是降低了利润率的问题。而后期拿地的开发商却有着更多的焦虑：地价高，必定成本高，一旦房价止步不前或者下跌，不但利润空间极其有限，甚至会出现亏损。